Mieter im eigenen Haus?

Wie funktioniert genossenschaftliches Wohnen?

 

Rund 2000 Wohnungsgenossenschaften gibt es in der BRD mit etwa drei Millionen Mitgliedern und mehr als zwei Millionen Wohnungen. Manche Wohnungsgenossenschaften sind bereits über hundert, einige aber auch erst wenige Jahre alt. Manche haben nur zehn, andere – vor allem im Osten Deutschlands – bis zu 40.000 Wohnungen in ihrem Bestand.

 

Die Grundzüge des Genossenschaftswesens sind im Genossenschaftsgesetz festgelegt. Darüber hinaus hat jede Genossenschaft ihre eigene Satzung, in der die Details ihrer Zielsetzung, ihres Förderauftrages, die Rechte und Pflichten der Mitglieder, ihre Organisationsstruktur, Wohnungsvergaberichtlinien, ihre Beitrittsbedingungen usw. festgelegt sind.

 

Was ist eigentlich eine Wohnungsgenossenschaft?

 

Genossenschaften sind Selbsthilfeorganisationen mit unterschiedlich vielen Mitgliedern. Primärer Zweck einer Genossenschaft ist es, ihren Mitgliedern zu dienen, d.h. ihnen in der Regel preiswerte Dienste zu sichern, gleich ob es sich dabei um Produktions-, Einkaufs- oder eben Wohnungsgenossenschaften handelt. Der Förderauftrag von Wohnungsgenossenschaften besteht normalerweise darin, ihren Mitgliedern dauerhaft gute bezahlbare Wohnungen zur Verfügung zu stellen. Es gibt aber auch Wohnungsgenossenschaften - insbesondere solche neueren Datums - die sich selbst noch andere Schwerpunkte ins Statut geschrieben haben, beispielsweise geeigneten Wohnraum speziell für Senioren  oder Mehrgenerationen zu errichten, wertvolle Altbauten zu sanieren und/oder wie die BuG auch eine besonders ökologische Bauweise zu fördern. Insofern gibt es heute ein breites Spektrum von Wohnungsgenossenschaften und ein ebenso breites Angebot genossenschaftlicher Immobilien auf unterschiedlichstem Niveau. Doch ganz gleich, ob es um kleine oder große, um eher traditionelle oder wie moderne Genossenschaften handelt – gemeinsamer und entscheidender Vorteil des genossenschaftlichen Wohnens ist das lebenslange Wohn- bzw. Nutzungsrecht, das man als Mitglied in einer Genossenschaftswohnung genießt. Vor allem die eigentumsähnliche Sicherheit, die z. B. eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters ausschließt, rechtfertigt das Schlagwort vom „Mieter im eigenen Haus“, selbst wenn ein Genossenschaftsmitglied in der Realität nur einen kleinen Anteil von einigen hundert Euro besitzt. Das Miteigentum des Genossenschaftsmitglieds bezieht sich also nicht auf die selbst genutzte Wohnung, sondern auf das Wohnungsunternehmen. Und die Genossenschaft bleibt auch stets Eigentümerin der Grundstücke, Häuser und Wohnungen, gleich wie viele Anteile jemand gezeichnet hat. Im Falle eines Erbpachtvertrages erstreckt sich das Nutzungsrecht auf die Dauer des Vertrages, i. d. R. 60 bis 99 Jahre.

 

Wie wird man Mitglied?

 

Wer Mitglied einer Genossenschaft, also „Genoss*in“ werden will, muss einen Aufnahmeantrag stellen und mindestens einen Geschäftsanteil (Pflichtanteil) erwerben. Solch ein Anteil kostet – je nach Genossenschaft – zwischen 250 und 3.000 Euro, bei der BuG aktuell 1.000 Euro (plus einmalig 150 Euro „Eintrittsgeld“). Wer darüber hinaus selbst eine Genossenschaftswohnung beziehen möchte, muss über diesen Pflichtanteil hinaus zusätzliche wohnungsbezogene Anteile zu zeichnen. Wie viele, hängt z.B. bei der BuG vom konkreten Objekt ab. Bis es soweit ist, wird man mit dem Erwerb des Pflichtanteils zunächst „nur“ Mitglied und kommt bei Interesse ggf. auf eine Warteliste. Bei der BuG ist mit entscheidend, wann der Eintritt in die Genossenschaft erfolgte. Im Unterschied zu alten Genossenschaften mit vielen wohnungssuchenden Mitgliedern gibt es bei der BuG noch keine Warteliste. Andererseits ist es für „Genossenschafts-Neulinge“ wie die BuG nicht einfach, im teuren München überhaupt zum Zug zu kommen bzw. von der Stadt den Zuschlag für ein bezahlbares Baugrundstück / Objekt zu erhalten.

 

Was passiert mit den Genossenschaftsanteilen?

 

Die Summe der Genossenschaftsanteile bildet einschließlich der angesparten Rücklagen das Eigenkapital einer Genossenschaft und damit die Basis ihres Geschäfts. D.h. die Anteile werden zusammen mit staatlichen Förderdarlehen und normalen Bankkrediten für den Kauf oder Bau von Häusern, zur Instandhaltung, für Verwaltungszwecke etc. verwendet. Fast alle Genossenschaften beteiligen ihre Mitglieder an der Gewinnausschüttung (sofern Gewinne erwirtschaftet werden), d.h. sie zahlen eine wenn auch geringe Dividende auf das eingezahlte Kapital. Geschäftliche Überschüsse, die über diese Dividende hinaus gehen, werden stets wieder re-investiert oder für Rücklagen verwendet. Über die Gewinnausschüttung entscheiden letztlich die Mitglieder.

 Eine Abschöpfung der Gewinne wie bei kommerziellen Unternehmen findet also nicht statt. Wer aus einer Wohnung auszieht bzw. aus der Genossenschaft austritt, erhält sämtliche Anteile nach einer Wartezeit von max. 5 Jahren zurück. Lediglich das einmalige Eintrittsgeld (BuG 150 Euro) wird nicht zurückerstattet.

 

Haftung

 

Eine Genossenschaft ist eine Solidargemeinschaft in guten wie in schlechten Zeiten. Das bedeutet, dass im Fall eines Konkurses die Genossenschaftsmitglieder mit ihren eingezahlten Geschäftsanteilen haften. Eine weitergehende Haftung bzw. Nachschusspflicht ist aber ausgeschlossen.

 

Nutzungsvertrag und Nutzungsentgelt

 

Wer in eine Genossenschaftswohnung zieht, schließt keinen Mietvertrag im eigentlichen Sinne, sondern einen Dauernutzungsvertrag mit der Genossenschaft ab. Dieser Nutzungsvertrag gleicht inhaltlich aber im Wesentlichen einem Mietvertrag, d.h. dort sind sämtliche Rechte und Pflichten des Nutzers/Mieters in Bezug auf Benutzung der Wohnung, auf Reparaturen, Nebenkosten etc. festgelegt. Unter anderem wird im Nutzungsvertrag auch ein monatliches Nutzungsentgelt vereinbart, das einer Miete entspricht. Die Höhe des Nutzungsentgelts hängt dabei von vielen Faktoren ab: insbesondere von der Größe, der Lage und dem Zustand der Wohnung, vom Förderauftrag der jeweiligen Genossenschaft, je nach Satzung vielleicht auch vom Einkommen und/oder von der Höhe der persönlichen Einlage. Je mehr Anteile ein Genossenschaftsmitglied gezeichnet hat, desto geringer ist normalerweise das Nutzungsentgelt bzw. die Miete, die jeden Monat gezahlt werden muss. Aus dem Anspruch und der Bandbreite genossenschaftlichen Wohnens folgt jedoch auch, dass Genossenschaftswohnungen - zumal neue oder aufwändig modernisierte - nicht automatisch und immer „supergünstig“ sind. Denn auch Genossenschaften sind natürlich den Marktgesetzen unterworfen und müssen wirtschaftlich arbeiten, wenn sie erfolgreich sein wollen. Weil es aber nicht darum geht, höchst mögliche Gewinne zu erwirtschaften und abzuschöpfen, sind selbst hochwertige Genossenschaftswohnungen in der Regel erheblich günstiger als vergleichbare Wohnungen auf dem privaten Wohnungsmarkt.

 

Wie sind Wohnungsgenossenschaften organisiert?

 

Üblicherweise hat jedes Genossenschaftsmitglied eine Stimme – so auch bei der BuG – ganz gleich wie viele Anteile es besitzt (anders als z.B. bei Aktionären, wo derjenige das Sagen hat, dem die meisten Anteile gehören). Mindestens einmal im Jahr gibt es eine Mitgliederversammlung, das wichtigste Organ der Genossenschaften, wo über die Grundsätze der Geschäftspolitik abgestimmt wird. Je nach Größe der Genossenschaft können die Mitglieder aber auch Vertreter*innen wählen. Die Mitglieder- oder Vertreterversammlung wählt aus ihrem Kreis einen Aufsichtsrat, der den Vorstand, der die Geschäfte führt, berät und kontrolliert. Jedes Mitglied besitzt ein aktives und ein passives Wahlrecht, d.h. es kann sich theoretisch auch selbst um eine Position im Aufsichtsrat bewerben.

 

Kann eine Genossenschaftswohnung gekündigt werden?

 

Zwar schützt das satzungsgemäße und vertraglich abgesicherten Dauernutzungsrecht Genossenschaftsmitglieder deutlich stärker vor überraschenden Kündigungen durch den Vermieter, z. B. wegen Sanierung, Umwandlung oder Eigenbedarf. Andererseits berechtigt dieses Recht natürlich nicht zum willkürlichen Umgang mit der Wohnung. Bei schwerwiegenden Verstößen gegen die Genossenschaftssatzung und/oder den Nutzungsvertrag – so beispielsweise, wenn die Miete nicht bezahlt oder die Wohnung demoliert wird - müssen auch Genossenschaftsmitglieder mit einer Kündigung rechnen. Auch wer die von der Genossenschaft zur Verfügung gestellte Wohnung kaum noch nutzt, kann unter Umständen aus der Genossenschaft ausgeschlossen werden und letztlich die Wohnung verlieren.

Der*die Mieter*in selbst kann sowohl das Nutzungs-/Mietverhältnis in Kombination mit der Mitgliedschaft in der Genossenschaft kündigen. Hierbei sind lediglich die in der jeweiligen Satzung festgelegten Kündigungsfristen einzuhalten. Beim Auszug bzw. Austritt aus der Genossenschaft wird das gesamte Geschäftsguthaben nach der satzungsmäßigen Wartezeit wieder ausgezahlt.

 

Kann die Wohnung vererbt werden?

 

Weil das genossenschaftliches Wohnrecht kein Eigentumsrecht, sondern ein Dauerwohnrecht auf Lebenszeit ist, kann die Wohnung nach dem Tode auch nicht vererbt werden. Vererbt werden können lediglich die Genossenschaftsanteile und damit in der Regel der Anspruch auf eine Wohnung. Das kann entweder die Wohnung sein, in der der/die Erben – im Normalfall also der Ehepartner oder die Kinder – bereits wohnen, evt. aber auch eine andere, besser geeignete Genossenschaftswohnung.

 

Was gilt: Mietrecht oder Genossenschaftsrecht?

 

Über Satzung und Nutzungsvertrag hinaus findet das „normale“ Mietrecht auch bei Genossenschaftswohnungen Anwendung. Ob Kündigungsschutz, Nebenkostenabrechnung, Schönheitsreparaturen, Wohnungsmängel u.ä. - Genossenschaften sind als Vermieter ganz genauso an die gesetzlichen Bestimmungen gebunden wie alle anderen Wohnungseigentümer, seien es staatliche oder private. Auch bei Mieterhöhungen gelten die jeweiligen Vorschriften des Mietrechts (je nachdem ob es sich um eine freifinanzierte oder öffentlich geförderte Wohnung handelt). Allerdings verbietet der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz, von einzelnen Mieter*innen eine stärkere Mieterhöhung zu fordern als von den übrigen. Ansonsten werden Auseinandersetzungen zwischen Mitgliedern und Genossenschaften in den meisten Fällen nach dem Mietrecht entschieden.

 

04.21